Недвижимость любят не только в Казахстане, но во всем мире. Потому что недвижимость каждый месяц дает владельцу рентный доход.
Но когда я спрашиваю у инвесторов, какой доход в процентах они получают от сдачи недвижимости в аренду, почти никто не может мне дать ответ на этот вопрос. Но ведь доходность актива – самый важный параметр для инвестора.
В 2007 году я читал семинар. На нем присутствовала женщина – предприниматель, которая все заработанные деньги инвестировала в недвижимость.
На семинаре мы с ней сделали расчет дохода, который она получает от сдачи недвижимости в аренду и сравнили его с банковским депозитом.
После этого она продала шесть из своих 13 квартир. Вовремя, потому что в 2008 году цены на недвижимость обвалились.
Ниже я покажу вам, как рассчитать доход от сдачи недвижимости в аренду. А также покажу пример расчета справедливой цены при покупке квартиры.
Пример
Предположим, вы хотите купить и сдать 2хкомнатную квартиру в Алматы. Стоимость аренды – 250 000 тенге в месяц. То есть, ваш доход от сдачи в аренду за год составит 3 млн. тенге.
Рыночная стоимость вашей недвижимости сегодня – 70 млн тенге. Таким образом, доход от сдачи недвижимости в аренду равен:
Доход (в год)/Рыночная цена*100
или
3,000,000/70,000,000 * 100 = 4,3%
(Для упрощения расчетов я не учитываю здесь расходы на коммунальные услуги и на налоги, что еще сильнее снижает доходность).
Как понять, нормальная ли это ставка доходности в настоящий момент?
Для этого нужно вашу доходность сравнить с каким-то эталоном.
Таким эталоном служит ставка депозита в надежном банке. На данный момент она находится на уровне 14-15% годовых.
Это значит, что покупка такой недвижимости сейчас не имеет смысла. Ищите вариант получше или торгуйтесь с продавцом и снижайте цену.
Как понять, что цена на недвижимость завышена
Самое главное при инвестировании в любой актив – купить его по справедливой цене. Но как понять, какая цена на недвижимость справедливая? Завышена она или нет?
Для этого можно применить простую формулу — Стоимость ежемесячной аренды умножить на 150.
Пример
Вам предлагают купить квартиру за 50 млн тенге.
Вы знаете, что сможете сдать эту кв за 350 тыс.тенге. в мес.
Считаем
350,000 * 150 = 52,5 млн тенге.
Таким образом, если вам предлагают купить квартиру за 50 млн тенге – покупайте.
Если же вам хотят продать ее за 75 млн, торгуйтесь или ищите другую кв.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Любой актив – недвижимость, акции, облигации – требует оценки.
Бывают моменты, когда акции или облигации выгодны для покупки. Бывают ситуации, когда недвижимость можно купить по цене, при которой доход от нее будет весомым.
К сожалению, большинство людей покупают активы после их значительного роста, то есть по завышенной цене.
Надеюсь, примеры в данной статье помогут вам более расчетливо подходить к приобретению недвижимости.